1460萬！上海業(yè)主集體鎖死房價，學(xué)區(qū)房保衛(wèi)戰(zhàn)打響
2025年11月，上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的融信世紀(jì)江灣小區(qū)突然爆出5套93平方米房源全部掛價1460萬元（單價15.7萬元/平方米）的消息，引發(fā)市場震動。這不是開發(fā)商的統(tǒng)一調(diào)價，而是業(yè)主自發(fā)形成的"價格同盟"——面對持續(xù)下行的二手房市場，他們試圖用這種方式守住資產(chǎn)價值底線。
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這場房價保衛(wèi)戰(zhàn)的背后，是業(yè)主對資產(chǎn)縮水的深度焦慮。該小區(qū)依托復(fù)旦二附校學(xué)區(qū)及新江灣城濕地生態(tài)資源，長期是楊浦房價的標(biāo)桿。但如今，上海二手房市場正經(jīng)歷"量升價跌"的詭異行情：11月前兩周成交同比暴漲83%，均價卻環(huán)比下降0.9%，這種"越賣越便宜"的態(tài)勢讓業(yè)主們坐不住了。
數(shù)據(jù)透視：15.7萬掛牌價VS13.5萬成交價，價差2.2萬的博弈
打開鏈家APP可以看到，融信世紀(jì)江灣當(dāng)前掛牌的5套房源價格高度統(tǒng)一：1460萬元/套，單價15.7萬元/平方米。但真實的市場溫度卻冰冷得多——鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)近3個月實際成交價僅13.5萬元/平方米，掛牌價較成交價虛高16%。
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更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)來自周邊新房市場。與融信世紀(jì)江灣直線距離僅1.2公里的建發(fā)海宸項目，均價僅11.5萬元/平方米，價格直接低了26%。一位中介透露："最近有客戶看完新房轉(zhuǎn)頭就來砍價二手房，1460萬的掛牌價根本沒人問，業(yè)主自己也知道要降價，但誰都不想當(dāng)?shù)谝粋€'叛徒'。"
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市場數(shù)據(jù)揭示殘酷現(xiàn)實：上海二手房11月前兩周成交量雖同比激增83%，但這主要得益于8月"滬六條"取消外環(huán)外限購、公積金可支付首付等政策刺激。中原地產(chǎn)分析師指出："當(dāng)前成交多集中在500萬以下剛需盤，高價學(xué)區(qū)房流動性明顯下降，融信業(yè)主的統(tǒng)一掛價更像是一種心理安慰。"
政策沖擊："滬六條"撕開房價裂縫，業(yè)主抱團能撐多久？
2025年8月出臺的"滬六條"被業(yè)內(nèi)稱為"史上最松限購"，其中取消外環(huán)外限購、公積金支付首付等政策，本意是激活剛需市場，卻意外加劇了改善型房源的壓力。新江灣城雖處內(nèi)環(huán)邊緣，但部分房源已被劃入"政策放松區(qū)"，導(dǎo)致投資客加速離場。
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業(yè)主聯(lián)盟的脆弱性在蘇州、南京等地已有前車之鑒。今年6月，蘇州工業(yè)園區(qū)某學(xué)區(qū)房小區(qū)20位業(yè)主集體將掛牌價上調(diào)10%，結(jié)果兩個月僅成交1套，最終不得不集體回調(diào)價格。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進直言："在買方市場下，業(yè)主聯(lián)盟本質(zhì)是'囚徒困境'，只要有1-2套房源降價成交，聯(lián)盟就會土崩瓦解。"
新江灣城板塊的區(qū)位優(yōu)勢也正在被稀釋。隨著上海城市副中心建設(shè)推進，楊浦濱江、北外灘等新興板塊分流了大量改善需求。一位在融信世紀(jì)江灣掛牌的業(yè)主坦言："我們也知道價格虛高，但小區(qū)里有業(yè)主微信群，誰降價就會被集體指責(zé)，只能硬扛。"